ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ

від 15.01.2026 р. № 324/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК

Державна податкова служба України на звернення Товариства щодо справляння плати за землю (далі – Плата), керуючись ст. 52 Податкового кодексу України (далі − Кодекс), у межах компетенції повідомляє.

Товариство поінформувало, що користується земельними ділянками сільськогосподарського призначення на підставі договорів оренди, які не зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр).

Товариство, посилаючись на норми чинного законодавства запитує:
1) хто є платником земельного податку або орендної плати у випадку фактичного користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення на  підставі договору оренди, який не зареєстровано в Реєстрі, з урахуванням вимог ст. 125 Земельного кодексу України та ст. ст. 270, 288 Кодексу;
2) чи виникає у юридичної особи – орендаря обов’язок сплачувати орендну плату за землю, якщо право оренди не зареєстроване; 3) як визначаються податкові зобов’язання, зокрема база оподаткування та порядок обчислення плати за  землю, у випадку фактичного користування земельною ділянкою за  незареєстрованим договором; 4) як визначаються податкові зобов’язання, зокрема база оподаткування та порядок обчислення плати за землю, у випадку фактичного користування земельною ділянкою за незареєстрованим договором, укладеним до 2013 року з відміткою про реєстрацію в територіальних органах Державного агенства земельних ресурсів України (Держземагенстві) без  реєстрації у Реєстрі; 5) чи передбачено застосування штрафних санкцій до  орендодавця або орендаря за користування земельною ділянкою без  державної реєстрації права оренди, з урахуванням чинного законодавства; 6)  чи є фактичний користувач земельної ділянки платником земельного податку відповідно до вимог п. 286.6 ст. 286 Кодексу, якщо відповідне право не  оформлено належним чином?

Щодо питань 1-6

Обсяг та зміст наданої у зверненні інформації про об’єкт земельних відносин є  недостатнім для з’ясування всіх обставин справи, оскільки не надано копій договорів оренди, тому Товариству надається роз’яснення загальних норм податкового законодавства.

Кодексом передбачено реалізацію принципу платності користування землею (ст. 206 Земельного кодексу України (далі – Земельний кодекс)) у двох формах Плати: земельного податку, який сплачується власниками земельних ділянок, землекористувачами, яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності на правах постійного користування, та орендної плати, яка справляється на умовах договору оренди за  надані у строкове користування земельні ділянки державної і комунальної власності (пп. 14.1.72, 14.1.147 п. 14.1 ст. 14, п. 269.1 ст. 269, п. 288.1 ст. 288 Кодексу).

Підставою нарахування земельного податку, зокрема є дані Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пп. «а», «б» п. 286.1 ст. 286 Кодексу), орендної плати за земельну ділянку – договір оренди такої земельної ділянки (п. 288.1 ст. 288 Кодексу).

Власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою (п. 287.1 ст. 287 Кодексу).

Отже, обов’язок обчислення податкових зобов’язань з Плати виникатиме у  Товариства з дати державної реєстрації права користування земельними ділянками державної та комунальної власності у порядку та строки, встановлені Кодексом.

Кодекс не регулює питання платності землекористування, що здійснюється на підставі укладених договорів оренди земельних ділянок приватної власності.

При цьому зазначаємо, що незалежно від того, чи здійснено державну реєстрацію договорів оренди, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, згідно з абз. другим п. 288.1 ст. 288 Кодексу повинні до 1 лютого подавати контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний контролюючий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Водночас використання земельних ділянок без належного оформлення прав є порушенням норм земельного законодавства, зокрема в частині невиконання принципу платного використання таких земельних ділянок.

Орган місцевого самоврядування, який реалізує свої владні повноваження на відповідній території, на якій розташована земельна ділянка, що  використовується без правовстановлюючих документів, керуючись нормами ст. 1214 Цивільного кодексу України, ст.ст. 125, 126 та 206 Земельного кодексу, має право порушити питання про компенсацію завданої шкоди (ст.ст. 1166, 1167 Цивільного кодексу) землекористувачами, які використовують земельні ділянки без належним чином оформлених документів на право користування ними, у  формі неотриманої орендної плати за земельні ділянки державної або  комунальної власності.

Проте компенсація у формі недоотриманої орендної плати за землю немає ознак податкового платежу у розумінні Кодексу.

Щодо договорів, укладених до 2013 року та зареєстрованих у  територіальних органах Державного агентства земельних ресурсів України (Держземагенстві) без реєстрації у Реєстрі, то відповідно до частини третьої ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових права на нерухоме майно та  їх обтяження» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними, якщо: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;
2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх  обов’язкової реєстрації.

Отже, договори оренди, які укладено до 2013 року та на дату укладання таких договорів діяло законодавство, що передбачало їх реєстрацію Держземагенством, є чинними, якщо не сплив їх строк оренди (подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від  01.04.2020 у справі № 610/1030/18). Згідно з умовами таких договорів у Товариства виникає обов’язок сплачувати орендну плату за землю та надавати податкову декларацію з Плати на загальних підставах.

За наявності об’єктів оподаткування (земельні ділянки), у разі неподання або несвоєчасного подання податкової звітності та / або порушення законів з  питань оподаткування та іншого законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, застосовуються штрафні (фінансові) санкції, передбачені главою 11 Кодексу.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (п. 52.2 ст. 52 Кодексу).