ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА СЛУЖБА УКРАЇНИ

ІНДИВІДУАЛЬНА ПОДАТКОВА КОНСУЛЬТАЦІЯ

від 08.08.2025 р. № 4271/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК

Державна податкова служба України, керуючись ст. 52 Кодексу та п.п. «в» п.п. 69.41.3 п.п. 69.41 п. 69 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України (далі – Кодекс), розглянула звернення СТОВ ….. щодо практичного застосування окремих норм податкового законодавства і в межах компетенції повідомляє.

Платник податків у зверненні повідомив, що є сільськогосподарським товаровиробником та здійснює вирощування сільськогосподарських культур на орендованих землях в різних ОТГ.

Товариство включено до Переліку платників з високим рівнем добровільного дотримання податкового законодавства, є платником єдиного податку четвертої групи та платником податку на додану вартість.

Задля досягнення результату основної діяльності Товариство укладає договори оренди землі з фізичними особами (пайовиками).

Товариство планує придбати земельні ділянки у фізичних осіб (пайовиків), оскільки на даний момент є декілька випадків, коли останні виявили бажання продати свої паї Товариству.

Відповідно до п. 172.2 ст. 172 Кодексу при придбанні об’єкта нерухомого майна у фізичної особи Товариство є податковим агентом – особою, відповідальною за нарахування, утримання та сплату (перерахування) до бюджету податку на доходи фізичних осіб і військового збору.

Згідно з абзацом п’ятим п. 172.2 ст. Кодексу дохід від продажу об’єкта нерухомості може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

Ситуація: в січні 2025 року фізична особа придбала земельну ділянку площею 4 га з кадастровим номером 111111 (ділянка А) на підставі договору купівлі-продажу. Ціна придбання згідно договору купівлі-продажу становить 100 000 гривні;

в лютому 2025 року ділянка А була поділена на 2 ділянки: площею 3 га, кадастровий номер 2222, (далі – ділянка Б) і площею 1 га, кадастровий номер 333333 (далі – ділянка В); 

в березні 2025 року фізична особа виявила бажання продати, а Товариство виявило бажання придбати обидві ділянки Б і В. Узгоджена ціна продажу ділянки Б становить 90 000 грн, а ділянки В – 25 000 гривень.

Для фізичної особи це буде третій та четвертий продаж об’єкта нерухомості протягом календарного 2025 року.

Таким чином, платник податків просить надати індивідуальну податкову консультацію з питання:

Чи має право Товариство при розрахунку сум податку на доходи фізичних осіб і військового збору зменшити вартість об’єктів оподаткування (ділянок Б і В) на суму витрат придбання первісної ділянки А (100 000 грн) пропорційно площам ділянок Б і В?

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України від 01 липня 2004 року № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952).

Відповідно до п. 1 частини першої ст. 2 Закону № 1952 державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав) – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Питання набуття права власності на нерухоме майно регулюються Цивільним кодексом України (далі – ЦКУ).

Відповідно до ст. 316 та ст. 317 ЦКУ правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (частина перша ст. 182 ЦКУ).

Відповідно до частини четвертої ст. 334 ЦКУ права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до Закону № 1952.

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Кодексу, відповідно до п.п. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 якого об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається, зокрема частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 Кодексу (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 Кодексу).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця визначено   ст. 172 Кодексу.

Відповідно до абзацу другого п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відс., визначеною п.167.1 ст. 167 Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

При цьому згідно з абзацом п’ятим п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 Кодексу, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються, зокрема:

витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості (п.п. «д» та «е» абзацу сьомого п. 172.2 ст. 172 Кодексу).

Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, – такою особою.

Враховуючи зазначене, оскільки фізичною особою здійснюється продаж двох земельних ділянок з різними кадастровими номерами (3 га та 1 га відповідно), які не придбавалися такою особою, тобто відсутні документально підтверджені витрати на придбання безпосередньо цих земельних ділянок, то відсутні підстави для врахування витрат, які були понесені платником податків на придбання земельної ділянки 4 га, яка в подальшому була розділена на зазначені земельні ділянки.

Згідно з п. 52.2 ст. 52 Кодексу індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію.